En los últimos años previos a la aparición del Covid-19, el sector inmobiliario en España se encontraba en fase de estabilización y crecimiento. Este proceso se había iniciado en 2016 cuando, tras la fuerte crisis inmobiliaria de 2007 y el estallido de la burbuja, los indicadores macroeconómicos empezaban a apuntar hacia un cambio de tendencia en positivo. La situación financiera de los hogares y empresas españolas estaba más saneada y la construcción de vivienda nueva crecía a un ritmo no excesivo.
No obstante, el coronavirus puso freno a esta curva y sacudió por completo no solo el mercado inmobiliario en España, sino toda la actividad económica a nivel global. Recién entrados en 2021, es momento de empezar a analizar cuál es la situación del mercado inmobiliario actual y qué previsiones de futuro podemos trazar en un contexto tan incierto. El BBVA ha preparado un Informe de la Situación Inmobiliaria en España en 2020 que nos puede servir de guía para adelantarnos a los próximos movimientos del sector.
Evolución de la venta de viviendas
Durante los meses de confinamiento, la venta de viviendas se contrajo notablemente. Ha mostrado un comportamiento muy volátil, si bien es cierto que la venta de viviendas ya había descendido ligeramente en España en 2019, en comparación con 2018. Una ligera crecida a inicios de 2020 se vio frenada por el estado de alarma, y desde entonces la curva cayó en picado hasta julio.
En verano, de forma un tanto sorprendente, la venta de viviendas se recuperó y mostró una evolución positiva, con un 30% más entre junio y agosto. Aun así, en términos totales, podemos decir que las consecuencias de la pandemia han hecho que la venta de propiedades sea un 44% menor de lo que lo hubiera sido sin Covid-19.
Evolución de la construcción de viviendas
El ritmo de visados de vivienda de obra nueva nos puede dar muchas pistas sobre el estado de revitalización de la construcción inmobiliaria en nuestro país. La palabra que mejor define este ámbito es la incertidumbre. Ya antes de la pandemia, el crecimiento de visados en 2019 se había reducido un 5,5% respecto a años anteriores. Y en los primeros nueve meses de 2020, la caída ha sido del 23,6% interanual, sin que ni siquiera los meses de verano actúen como balones de oxígeno de recuperación.
La actividad constructora es muy irregular según comunidades autónomas. Madrid y Andalucía son las dos que más han caído, también por el hecho que suelen ser las regiones donde se inician más viviendas. Desde BBVA destacan que el stock de viviendas va, poco a poco, dejando de ser un problema para el sector.
Evolución del precio de la vivienda
Respecto a los precios de las viviendas, el sector inmobiliario español sigue inmerso en una tendencia decreciente que empezó a mediados de 2019. La pandemia, no obstante, intensificó esta caída, como era de esperar. Si separamos entre el mercado inmobiliario de segunda vivienda o vivienda usada con el de obra nueva, hay matices: la evolución interanual de la vivienda de obra nueva es más positiva que en el otro caso.
¿Y cuáles son las previsiones de futuro? Estamos totalmente condicionados por la crisis actual y a la espera de su salida. Los factores positivos que condicionan la venta de viviendas son el esperable restablecimiento de empleos, en un contexto de tipos de interés bajos que favorecen la compra. Pero el principal factor negativo (Covid-19 y sus consecuencias) nos debe mantener alerta. Mismo análisis que podemos extrapolar a la construcción y el precio de la vivienda. Mantenemos la esperanza en que, a todos los niveles, nos recuperemos en los próximos años.
