La modalidad de alquiler con opción a compra se ha convertido en la estrella del mercado inmobiliario. Ante la imposibilidad de muchas parejas y jóvenes a hacer frente a la adquisición de una casa, muchos de ellos se decantan por esta posibilidad. Aunque existe desde hace ya bastante tiempo, no ha sido hasta la actualidad cuando el alquiler con opción a compra ha experimentado su particular boom. Pero, ¿en qué consiste exactamente el alquiler con opción a compra? Hoy te contamos todos sus secretos.
Qué es un contrato de alquiler con opción a compra.
Es lo que se conoce como un contrato mixto o doble formado por dos subcontratos: uno de arrendamiento y otro de compraventa. El primero de ellos permite al inquilino vivir en régimen de alquiler durante el periodo estipulado en el documento. Al término de este plazo, el arrendatario tendrá la opción de adquirir el inmueble y ahí es donde entra en escena el segundo subcontrato. Este es el que regula las condiciones de la venta de la casa en el caso de que se lleve a cabo.
Este tipo de alquiler es bastante beneficioso tanto para el inquilino como para el propietario, ya que, por una parte, el arrendatario está invirtiendo las mensualidades en una posible compra, con lo que se le descontarán del precio final de la vivienda; mientras que, por otra parte, el dueño del inmueble tiene la fianza inicial como garantía de la futura venta. Esta cuota es una cantidad de dinero que se paga tras la firma del contrato y que supone un seguro para el arrendador porque, en caso de no efectuarse la adquisición, el inquilino perdería el dinero.
¿El principal problema para los ocupantes de la casa? Que el desembolso inicial es superior que el de un alquiler normal, ya que la señal en un contrato de alquiler con opción a compra es bastante más elevada que la de una fianza. Por ello, es importante estar seguro de que la propiedad casa con lo que se está buscando y de que al término del periodo de alquiler se va a poder hacer frente económicamente a la compra, ya que sino será una inversión en vano.
Condiciones de este tipo de contratos.
Se puede decir que el contrato de alquiler con opción a compra es bastante atípico, puesto que no está regulado por el Código Civil pero sí que está reconocido tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como en el Reglamento Hipotecario. Por ello, es fundamental que se plasmen correctamente todas las condiciones en el contrato y, para ello, lo mejor es recurrir a un abogado y realizar la firma ante notario.
Algunos de los aspecto que deben quedar perfectamente reflejados en el documento son el precio de la venta, el periodo de alquiler y la cantidad de las cuotas durante el arrendamiento. Como se trata de dos documentos distintos, estas son las principales características que deben constar en cada uno:
-
Contrato de alquiler: el periodo de tiempo en el que se puede estar arrendado en la casa, el plazo durante el cual se puede ejercer el derecho a compra, el precio de las cuotas mensuales del alquiler (a descontar en la compra) y estipular quién corre con los gastos varios de la vivienda (comunidad, reforma o desperfectos, etc).
-
Contrato de compraventa: el precio final por el que se venderá la propiedad, la voluntad del propietario por vender la vivienda y la cantidad de la fianza inicial que el inquilino paga para formalizar el derecho de adquisición a la firma del contrato.
Particularidades del contrato de alquiler con opción a compra.
Al margen de las cuestiones esenciales mencionadas anteriormente, también existen otras especificaciones que conviene tener en cuenta antes de la firma. Estas son algunas de ellas:
-
El plazo de tiempo que se puede estar en alquiler en este tipo de contratos es de cinco años. Transcurrido este plazo de tiempo se debería efectuar la compra.
-
El dueño del inmueble está obligado a respetar el contrato y durante ese periodo de tiempo no puede vender ni alquilar a otra persona la casa, pues el inquilino tiene exclusividad sobre el inmueble.
-
La adquisición del apartamento puede darse antes de finalizar el plazo establecido en el contrato, pero nunca después de este.
-
El precio final de la casa no puede modificarse una vez establecido en el contrato. Por el contrario, sí que podría variar la mensualidad del alquiler en función del IPC (Índice de Precios de Consumo).
-
El arrendatario no puede retrasarse más de dos meses en el pago del alquiler. Si es así perderá la fianza y, con ello, la opción de compra sobre la propiedad.
- El inquilino puede solicitar la prórroga del contrato de alquiler si así lo desea, pero en ese supuesto perderá la opción de compra porque será otro contrato totalmente distinto.
